האם יכול להיות שבאותו פרק זמן של שלושה חודשים, מחירי דירות 5 חדרים בתל אביב צנחו ב-14% ולעומתן מחירי דירות 4 חדרים זינקו ב- 10.5%? מסתבר שכן.
באתר נתונים (www.netunim.co.il) נבחנים כ-10,000 נכסים ועסקאות כל חודש על מנת לקבוע מדדים לאזורים, ערים ושכונות ברחבי הארץ. כחלק מניתוח מחירי הדירות והבתים, אנו נתקלים בתופעות מרתקות לגבי הדינמיקות של שינויי המחירים בערים מסוימות מול ערים אחרות, שכונות שונות בתוך אותה עיר וגם בתלות בסוגי נכסים או גודלם.
תופעה מרתקת במיוחד ששמנו אליה לב היא השינוי במחירי דירות גדולות מול השינוי במחירי דירות קטנות באותה עיר או שכונה. שמנו לב שלעיתים מחירי דירות גדולות מתנהגים באופן שונה מהותית לעומת מחירי דירות קטנות.
כדי לבחון את התופעה ולאשרה, החלטנו להצליב אותה עם דו"ח מעניין המופק ברמה חודשית על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כחלק מתהליך קביעת מדד המחירים לצרכן. הדו"ח אכן אישר שמחירי הדירות מתנהגים באופן שונה, לעיתים קיצוני, כפונקציה של גודל הדירה. למשל, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברבעון הראשון של 2009 מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב עלו ב-10.5% ובאותו זמן מחירי דירות 5 חדרים בתל אביב ירדו ב-14%! זהו למעשה פער כמעט בלתי נתפס של 25% שנוצר בין מחירי הדירות בפרק זמן של שלושה חודשים בלבד... גם אם הנתונים של הלשכה לא לגמרי מדויקים, הרי שזוהי תופעה שלמשקיעים בנדל"ן אסור להתעלם ממנה.
דוגמא מרתקת אחרת קרתה בגוש דן בין אפריל לספטמבר 2009. באותה תקופה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו מחירי דירות 5 חדרים בלא פחות מ-47%! באותו זמן עלו מחירי דירות 3 חדרים רק ב- 11.5%, פער של כ-35% בחצי שנה!
שימו לב שהמשמעות היא שאם לבעל דירה 5 חדרים שמכר את דירתו במרץ 2009 הייתה דרך לדעת שמחירי דירות 5 חדרים באותה תקופה נמוכים במיוחד והוא היה מחכה 6 חודשים, הוא היה מוכר את הדירה במחיר גבוה בעשרות אחוזים.
עולה מכאן בברור שמועד רכישת דירה וגודלה יכול לשנות באופן דרמטי את התשואה עליה, ומכאן שיש תקופות שבהן דירות גדולות אטרקטיביות במיוחד לרכישה ביחס לדירות קטנות ולהפך.
זו מן הסתם גם אחת הסיבות להבדלים הדרמטיים בין הנתונים שמפורסמים על ידי גורמים שונים בשוק הנדל"ן לגבי מחירי הדירות.
האינפורמציה לגבי מידת האטרקטיביות של דירה כפונקציה של גודלה היא אינפורמציה שאנחנו מגלים באתר נתונים (www.netunim.co.il) כחלק מתהליך הניתוח החודשי שאנו עושים לכל שכונה. אנו נחפש את הדרך הנכונה לשקף אותה באתר על מנת שתוכלו להשתמש בה באופן חכם כחלק מתהליך של רכישת או מכירת נכס.
אתר נתונים (www.netunim.co.il) עוקב אחרי מחירי הדירות ומחירי הבתים בארץ.
שוק הנדל"ן הינו שוק שמגלגל מאות מיליארדי ש"ח בשנה. בכל שנה נמכרים כ- 100,000 נכסים ברחבי הארץ. הפעילים בשוק באים מרקע מגוון וכוללים יזמים, קבלנים, מתווכים, סוחרי קרקעות, משקיעים וכמובן רוכשי דירות ובתים למגורים.
בניגוד לבורסה, שם יש כלים מרובים המאפשרים לעקוב אחרי השוק, מגזרים ומניות ספציפיות, בשוק הנדל"ן הישראלי אין כלים דומים. כמובן, המסחר במניות ונדל"ן הוא בעל אופי מאוד שונה, אולם עדיין המחסור המוחלט בכלים למעקב אחרי שווי נכסי נדל"ן הוא קיצוני ובעייתי.
מטרת אתר נתונים לתת אינדיקציות על מחירי דירות ומחירי בתים בארץ. מאחר וכל דירה וכל בית שונים זה מזה, אין המטרה לתת מחירון דירות מדויק המאפשר לחשב שווי של כל דירה ודירה, אלא לעקוב סטטיסטית אחרי מחירים באזורים בארץ מרמת אזור, דרך עיר ועד רמת השכונה.
הנתונים באתר הם תוצאה של חישובים סטטיסטיים ואלגוריתם מורכב המתבסס על סקירה וניתוח חודשי של כ- 10,000 דירות, בתים ומגרשים לבניה העומדים למכירה ברחבי הארץ וכן עסקאות נדל"ן שבוצעו בפועל.
אתר נתונים הינו בבעלות החממה הטכנולוגית יחס הזהב בע"מ.
